주택담보대출계산기에서 한도가 모자라게 나오면 가장 먼저 손이 가는 칸이 만기입니다. 만기를 길게 잡으면 매달 갚는 원리금이 줄어 DSR 40% 안에 더 큰 금액이 들어가기 때문입니다. 그렇다면 만기를 10년 늘리면 한도는 실제로 얼마나 늘어날까요? 연소득 6천만 원을 기준으로 직접 계산해 봤습니다.
만기를 늘리면 DSR 한도가 늘어나는 원리
은행권 주택담보대출은 연간 원리금이 연소득의 40%를 넘지 않아야 합니다. 연소득 6천만 원이면 1년에 2,400만 원, 한 달에 200만 원이 원리금 상한입니다. 같은 200만 원이라도 30년에 나눠 갚는 것과 20년에 나눠 갚는 것은 빌릴 수 있는 원금이 다릅니다. 기간이 길수록 한 달에 갚는 원금 몫이 작아지므로 같은 상한 안에서 더 큰 대출이 들어갑니다.
다만 2026년 하반기에는 DSR을 계산할 때 실제 금리에 스트레스 금리를 더합니다. 변동형 기준으로 수도권·규제지역 주담대는 +3.0%p, 지방(규제지역 제외) 주담대는 +0.75%p(1.5%의 50%)입니다. 지방 주담대의 50% 적용은 2026년 12월 31일까지로 공고돼 있습니다.
만기별 DSR 한도와 실제 월 상환액 계산표
계산 조건은 연소득 6천만 원, 다른 대출 없음, 변동형 원리금균등, 실제 금리 연 4.754%입니다. 연 4.754%는 카카오뱅크 주택담보대출 6개월 변동금리 하단(2026-10-30 기준)이고, 만기는 카카오뱅크가 안내하는 선택지(수도권·규제지역 15·20·25·30년, 그 외 지역 15·25·35·40년) 가운데 골랐습니다.
| 구분 | 만기 | DSR 한도 | 실제 월 상환액 |
|---|---|---|---|
| 수도권 (+3.0%p) | 20년 | 약 2억 4,354만 원 | 약 157만 원 |
| 수도권 (+3.0%p) | 25년 | 약 2억 6,469만 원 | 약 151만 원 |
| 수도권 (+3.0%p) | 30년 | 약 2억 7,906만 원 | 약 146만 원 |
| 지방 (+0.75%p) | 25년 | 약 3억 2,555만 원 | 약 186만 원 |
| 지방 (+0.75%p) | 35년 | 약 3억 7,224만 원 | 약 182만 원 |
| 지방 (+0.75%p) | 40년 | 약 3억 8,756만 원 | 약 181만 원 |
DSR 한도는 만 원 미만 버림, 실제 월 상환액은 그 한도를 연 4.754%로 빌렸을 때의 값입니다. 은행 심사의 소득 인정 방식에 따라 실제 한도는 달라집니다.
수도권에서 만기를 20년에서 30년으로 10년 늘리면 한도는 약 3,552만 원 늘어납니다. 지방에서 25년에서 35년으로 늘리면 약 4,669만 원이 늘어 증가 폭이 더 큽니다. 스트레스 가산 폭이 작을수록 만기를 늘렸을 때 한도가 더 크게 반응하는 셈입니다.
만기만 늘리기 전에 따져 볼 두 가지
첫째, LTV에서 먼저 막히면 만기를 늘려도 한도는 그대로입니다. 지방 비규제지역의 5억 원 아파트라면 LTV 70%로 3억 5,000만 원이 상한이라, 35년·40년으로 DSR 한도를 3억 7천만 원대로 올려도 실제 한도는 3억 5,000만 원에서 멈춥니다. 수도권·규제지역은 LTV 40%와 주택가격별 한도(15억 원 이하 주택 6억 원)도 함께 봐야 합니다.
둘째, 총이자는 늘어납니다. 같은 연 4.754%로 계산하면 수도권 20년 한도를 다 빌렸을 때 총이자는 약 1억 3,430만 원, 30년 한도를 다 빌렸을 때는 약 2억 4,524만 원입니다. 빌리는 금액도 커지지만 갚는 기간이 길어지는 만큼 이자 부담이 크게 늘어난다는 점을 함께 보고 만기를 정하는 것이 좋습니다.
만기 선택지와 금리는 은행마다, 날마다 달라질 수 있으니 신청 전 공식 안내에서 다시 확인해 보세요.
출처: 금융위원회 공고 제2026-362호(2026-06-18), 은행연합회 2026년 하반기 스트레스 DSR 운영방안 보도(2026-06-30), 카카오뱅크 주택담보대출 상품 안내(2026-10-30 확인). 계산표는 가정 조건에 따른 예시이며 대출 승인을 보장하지 않습니다.
